А. Н. Асаул, С. Н. Иванов, М. К. Старовойтов
Экономика недвижимости
Учебник для вузов. - 3-е изд., исправл. - СПб.: АНО «ИПЭВ», 2009. -304 с.
| Предыдущая |
Раздел 1. Объекты недвижимости и их классификации
Глава 3. Характеристики и классификации объектов недвижимости
3.2. Классификации жилых объектов недвижимости
Рассмотрим классификации жилых объектов недвижимости по следующим основаниям.
1. Маркетинговый подход (в зависимости от предпочтений целевых групп потребителей жилья и их платежеспособности).
Жилье высокой степени комфортности (элитное). В настоящее время уровень элитности жилья в различных городах разный.[42] Однако существуют общие требования к жилью данного типа.
Отечественные специалисты рынка недвижимости выделили семь критериев элитности, отсутствие хотя бы одного из которых существенно снижает шансы дома называться элитным:
- место – светлое, чистое. Придомовая территория обязательно с зелеными насаждениями, местом для отдыха и детской площадкой, относительно открытая, но огороженная и охраняемая. Близость городского сквера и хороший вид из окон на воду и/или зеленые насаждения, близость к центру. Местоположение – основной критерий элитности – является и основным фактором ценообразования;
- материал – дом должен быть построен из надежных экологичных материалов с применением современных технологий, иметь интересное архитектурное решение, небольшое количество квартир (от 5 до 30). Часто элитность дома определяется именем архитектора;
- клубность – важно не только то, где вы живете, но и то, кто живет рядом. В элитном доме, как правило, живут представители наиболее высокодоходной группы населения (не среднего класса). Социокультурной единицей элитного жилья является именно дом с жильцами (в перспективе – квартал). Число квартир на площадке должно быть не более двух;
- инженерные сети должны обеспечивать комплексное решение энерго- и теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения, вентиляции и кондиционирования; электрический ввод должен быть двойным. Инженерные системы должны быть выполнены из экологически чистых материалов, иметь большой срок эксплуатации;
- инфраструктура должна включать подземный паркинг, из которого можно попасть в квартиру или на этаж; внутренний дворик или придомовую зеленую зону, магазины, прачечные; службы консьержей, уборки квартир, быта; бассейны, сауны, спортивные центры, салоны красоты, детскую игровую комнату; причем все это должно быть закрыто для «внешнего мира» и вписано в структуру объекта недвижимости;
- элитное позицирование дома. Настоящий элитный дом – это бренд с присущими ему свойствами: название, легенда, уникальность, отличие от аналогов. Когда житель такого дома произносит его название, ему уже не нужно называть адрес – все и так поймут, о чем идет речь;[43]
- управление недвижимостью. Престиж складывается не только из вышеперечисленных критериев, но и из уровня управляющей компании, которая должна обеспечивать повседневный комфорт на таком уровне, чтобы жильцы постоянно ощущали свою избранность.
Жилье повышенной комфортности ориентируется на запросы и доходы граждан, которых принято называть средним классом. Потребительский спрос на жилье этого типа предполагает:
- возможность размещения в различных (не только наиболее престижных) районах города, кроме мест массового строительства дешевого панельного жилья; высоту дома до 9 этажей; низкую плотность окружающей застройки;
- хороший вид из окон, ориентацию окон более чем на одну сторону света, обязательный учет розы ветров в проекте дома;
- индивидуальную планировку (перегородки ставятся по желанию владельца);
- минимальный размер квартир – 50…60 м2 (максимальный – определяет заказчик) при высоте потолка 2,8…3,2 м; деление на жилую и нежилую (гостевую) зоны; наличие двух и более изолированных комнат, по конфигурации близких к квадрату, и большой кухни (не менее 15 м2);
- наличие нескольких санузлов; инженерные коммуникации из металлопластика;
- высокую степень звуко- и теплоизоляции; деревянные или пластиковые окна со стеклопакетами известного своим качеством производителя; надежные металлические двери;
- конструкцию пола с бетонной стяжкой и системой подогрева либо с утеплителем;
- эффективную приточно-вытяжную вентиляцию, кондиционеры, телекоммуникационные сети, скоростной лифт, регулируемое отопление;
- круглосуточную охрану. В комплекс охранных устройств входят видеокамеры, домофоны, видеофоны, управляемые с пульта ворота и множество других систем – все, что позволяет жильцам чувствовать себя дома в полной безопасности;
- парковку для машин.
Типовое жилье (эконом-класс). Для него характерно размещение в любом районе города; соответствие архитектурно-планировочных параметров современным строительным нормам и правилам; по конструктивно-технологическим параметрам это панельные и кирпично-монолитные дома.
Жилье низких потребительских качеств (низший эконом-класс) предназначено для населения с низкой платежеспособностью. Размещено в непрестижных районах и удалено от основных транспортных коммуникаций. Принадлежит к зданиям старого фонда, не подвергавшимся капитальным и ремонтно-строительным работам, и домам первого поколения индустриального домостроения. Квартиры размещены в первых этажах домов других типов. Заниженные архитектурно-планировочные характеристики.
2. На основании градостроительных ориентиров выделяют:
- дома старого фонда, построенные в дореволюционный период;
- дома постройки 1917 – конца 1930-х гг., отличающиеся лаконизмом архитектурно-планировочных решений и расположенные в непосредственной близости к местам приложения труда того периода, малопрестижные в настоящее время, но обладающие высокими конструктивно-технологическими характеристиками;
- «сталинские» дома, расположенные преимущественно в престижных, удаленных от промышленных зон районах;
- дома первого поколения индустриального домостроения («хрущевки» 1960-х гг.) с заниженными архитектурно-технологическими параметрами;
- дома второго поколения индустриального домостроения, построенные в 1970–1980-х гг., когда в градостроительном проектировании использовались более высокие нормы и стандарты;
- современные жилые дома, отличающиеся большим разнообразием характеристик.
3. В зависимости от материала наружных стен здания различают дома с кирпичными стенами, панельные, монолитные, деревянные и смешанного типа.
4. В зависимости от продолжительности и характера использования выделяют жилье:
- первичное – место постоянного проживания;
- вторичное – загородное жилье, используемое в течение ограниченного периода;
- третичное – предназначенное для кратковременного проживания (гостиницы, мотели).
Сейчас, в начале третьего тысячелетия, в России второе рождение обрела мансарда,[44] которая может быть спроектирована как составная часть многоуровневой квартиры (в ней можно разместить детскую, комнату отдыха, спальню, каминный зал или зимний сад) или как самостоятельная жилплощадь и может быть зарегистрирована как объект недвижимости.
В последнее время на рынке жилой недвижимости появились отдельные дома на крыше – пентхауcы.[45] «Родовые» признаки пентхауcа: последний этаж, собственный лифт, стеклянные стены и огромная терраса с ландшафтным дизайном, где могут располагаться бассейн, теннисный корт или фруктовый сад. Обязателен эффектный панорамный вид площадь не менее 150…200 м2. Важно, чтобы весь дом был элитным, построенным по индивидуальному проекту.
[42] В Москве, например, есть четкое разделение на жилье премиум-класса, де-люкс и элитное.
[43] Например, «Жемчужина Петербурга», «Янтарный берег», «Золотая долина», «Изумрудный остров», «Глория-парк», «Северное сияние», «Бельведер», «Консул», «Золотая гавань», «Морской каскад», «Монблан» и др.
[44] В XVII в. французский архитектор Франсуа Мансар при строительстве дворца Мезон-Лаффит решил использовать многочисленные чердачные помещения в качестве дополнительной жилой площади. Решение было простым и гениальным: он снабдил кровлю дворца роскошными окнами. Впервые в истории маленькие тесные комнаты обрели статус апартаментов. В честь Мансара подобные помещения стали называть мансардами.
[45] В Петербурге первые дома на крыше появились лишь несколько лет назад. Сегодня их несколько десятков – большинство сосредоточено на Васильевском острове. На вторичном рынке единовременно предлагается всего 5–6 таких объектов.
| Предыдущая |