О.Н. Таранец
Экономика и оценка недвижимости
Конспект лекций.
Таганрог: Изд-во ТТИ ЮФУ, 2007.
| Предыдущая |
2. Оценка недвижимости
2.5. Подходы к оценке недвижимости.
2.5.1. Сравнительный (рыночный) подход
Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
Условия применения сравнительного подхода:
Объект не должен быть уникальным.
Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.
Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.
Сравнительный подход базируется на принципах:
- замещения;
- сбалансированности;
- спроса и предложения.
Этапы сравнительного подхода:
1 этап
Изучение рынка – проводится анализ состояния и тенденций рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект; выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно.
2 этап
Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки; сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом.
3 этап
Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки.
4 этап
Установление стоимости объекта оценки путем согласования скорректированных цен объектов-аналогов.
Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:
- сроке экспозиции. Срок экспозиции – время, которое объект находится на рынке;
- независимости субъектов сделки. Под независимостью подразумевается то, что сделки заключаются не по рыночной цене, если продавец и покупатель:
- находятся в родственных отношениях;
- являются представителями холдинга и независимой дочерней компании;
- имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность;
- сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами;
- занимаются продажей объектов недвижимости умерших лиц и т.д.;
- инвестиционной мотивации, которая определяется:
- аналогичными мотивами инвесторов;
- аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов;
- степенью износа здания.
Основные критерии выбора объектов-аналогов:
1. Права собственности на недвижимость.
Корректировка на права собственности представляет собой разницу между рыночной и договорной арендной платы, так как полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансированием.
2. Условия финансирования сделки.
При нетипичных условиях финансирования сделки необходим тщательный анализ, в результате которого вносится поправка.
3. Условия продажи и время продажи.
4. Местоположение.
5. Физические характеристики.
Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов (см. рис. 3.2).
Рис. 3.2. Виды корректировок
Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий.
Стоимостные поправки:
а) абсолютные поправки, вносимые к единице сравнения, изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная, если хуже;
б) денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках.
Кумулятивные процентные поправки определяются путем перемножения всех индивидуальных процентных поправок.
Поправка в форме общей группировки используется обычно на развитом рынке недвижимости, где имеется большое число продаж. Совокупная корректировка производится в рамках выделенной группы сопоставимых объектов.
Последовательность внесения поправок:
1. Поправка на условия финансирования.
2. Поправка на особые условия продаж.
3. Поправка на время продажи.
4. Поправка на местоположение.
5. Поправка на физические характеристики.
Преимущества сравнительного подхода:
В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.
В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.
Статически обоснован.
Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.
Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.
Недостатки сравнительного подхода:
1. Различия продаж.
2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж.
3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.
4. Зависимость от активности рынка.
5. Зависимость от стабильности рынка.
6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.
2.5.1.1. Метод парных продаж
Один из способов определения величины поправки по какой-либо характеристике — анализ парных продаж. Он заключается в сопоставлении и анализе нескольких пар сопоставимых продаж. При этом парными продажами называются продажи двух объектов недвижимости, которые почти идентичны, за исключением одной характеристики, которую эксперт-оценщик должен оценить, чтобы использовать ее в качестве поправки к фактической цене сопоставимого объекта.
Например
Известна следующая информация по рыночным продажам:
|
Факторы |
Объекты |
|||
|
1 |
2 |
3 |
4 |
|
|
Площадь, м2 |
150 |
150 |
200 |
200 |
|
Сад |
есть |
есть |
есть |
Нет |
|
Гараж |
есть |
нет |
есть |
Нет |
|
Цена продажи, $ |
32000 |
30000 |
45000 |
40000 |
Определить:
1. Корректировку на разницу в площади.
2. Корректировку на наличие сада.
3. Корректировку на наличие гаража.
Решение
|
Факторы |
Объекты |
|||||
|
Оцениваемый |
1 |
2 |
3 |
4 |
|
|
|
Площадь, м2 |
150 |
150 |
150 |
200 |
200 |
|
|
Корректировка |
|
|
|
-13000 |
-13000 |
1и3 |
|
Сад |
нет |
есть |
есть |
есть |
нет |
|
|
Корректировка |
|
-3000 |
-3000 |
-3000 |
|
3и4 |
|
Гараж |
есть |
есть |
нет |
есть |
нет |
|
|
Корректировка |
|
|
+2000 |
|
+2000 |
1и2 |
|
Цена продажи, $ |
29000 |
32000 |
30000 |
45000 |
40000 |
|
|
Суммарная корректировка |
|
-3000 |
-1000 |
-16000 |
-11000 |
|
|
Скорректированная цена |
|
29000 |
29000 |
29000 |
29000 |
|
Экспертные методы внесения поправок используются, если нельзя внести денежные поправки.
Пусть стоимость оцениваемого объекта = Х;
Стоимость проданного объекта = 1,0 (100%).
Тогда:
если объект лучше аналога на 15%, то цена аналога должна увеличиться на 15%
Х = (1,0 + 0,15) * 1 = 1,15.
если объект хуже аналога на 15%, то цена аналога должна уменьшиться на 15%
Х = (1,0 – 0,15) * 1 = 0,85.
если аналог лучше оцениваемого объекта на 15%, то цена аналога должна уменьшиться
1,0 = (1,0 + 0,15) * Х; 
.
если аналог хуже оцениваемого объекта на 15%, то цена аналога должна увеличиться
1,0 = (1,0 – 0,15) * Х; 
.
2.5.1.2. Метод валового рентного мультипликатора
Валовой рентный мультипликатор (ВРМ) – это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу или к действительному доходу.
Для применения данного метода необходимо:
1) оценить рыночный валовой доход, генерируемый объектом;
2) определить отношение валового дохода от оцениваемого объекта к цене продаж по сопоставимым продажам аналогов;
3) умножить валовой доход от оцениваемого объекта на усредненное значение ВРМ по аналогам.
Вероятная цена продажи рассчитывается по формуле
,
где
|
Цоб |
- вероятная цена продажи оцениваемого объекта; |
|
ПВДо |
- валовой доход от оцениваемого объекта; |
|
ВРМа |
- усредненный валовой рентный мультипликатор; |
|
Цia |
- цена продажи i-го сопоставимого аналога; |
|
ПВДia |
- потенциальный валовой доход i-го сопоставимого аналога; |
|
m |
- количество отобранных аналогов. |
Пример
Расчет ВРМ
|
Аналог |
Цена продажи, у.е. |
ПВД, у.е. |
ВРМ |
|
Объект оценки |
150000*5,08 =762169 |
150000 |
5+5,43+4,81 = 5,08 |
|
А |
800000 |
160000 |
800000/160000 = 5,00 |
|
В |
950000 |
175000 |
950000/175000 = 5,43 |
|
С |
650000 |
135000 |
650000/135000 = 4,81 |
Роль ВРМ может выполнять общий коэффициент капитализации (ОКК).
ОКК – это отношение чистого операционного дохода к продажной цене.
В этом случае
;
,
где
|
Ккап |
-общий коэффициент капитализации; |
|
ЧОДо |
- чистый операционный доход от оцениваемого объекта; |
|
Цia |
- цена продажи i-го сопоставимого аналога; |
|
ЧОДia |
- чистый операционный доход i-го сопоставимого аналога; |
|
m |
- количество отобранных аналогов. |
Пример
Расчет ОКК
|
Аналог |
Цена продажи, у.е. |
ЧОД, у.е. |
ОКК |
|
Объект оценки |
375000 |
50000 |
0,13 |
|
А |
35000 |
5000 |
несопоставим |
|
В |
500000 |
40000 |
0,08 |
|
С |
350000 |
35000(за истекший год) |
несопоставим |
|
D |
450000 |
48000 |
0,11 |
В табл. 3.3 приведен пример использования метода парных продаж при оценке квартиры.
Таблица 3.3
Расчет стоимости квартиры методом парных продаж
|
Характеристики объекта
|
Объект оценки |
Объекты сопоставления |
|||||
|
ОС1 |
ОС2 |
ОС3 |
ОС4 |
ОС5 |
|||
|
Местоположение |
отл. |
хор. |
отл. |
отл. |
удовл. |
отл. |
|
|
Корректировка |
|
5,00% |
- |
- |
12,00% |
- |
|
|
Этажность квартиры |
11/14 |
9/9 |
3/14 |
9/9 |
7/9 |
7/10 |
|
|
Корректировка |
|
7,00% |
- |
7,00% |
- |
- |
|
|
Состояние объекта |
хор. |
отл. |
хор. |
отл. |
удовл. |
хор. |
|
|
Корректировка |
|
-5,00% |
- |
-5,00% |
3,00% |
- |
|
|
Площадь общая, м2 |
52,8 |
55,00 |
52,00 |
47,00 |
44,00 |
58,2 |
|
|
Корректировка |
|
-2,00% |
- |
2,00% |
3,00% |
-4,00% |
|
|
Площадь жилая, м2 |
29,4 |
38,00 |
30,00 |
30,00 |
28,5 |
31,1 |
|
|
Корректировка |
|
-5,00% |
- |
- |
- |
- |
|
|
Площадь кухня, м2 |
7,7 |
7,00 |
9,00 |
7,5 |
7,00 |
10,1 |
|
|
Корректировка |
|
- |
-2,00% |
- |
- |
-4,00% |
|
|
Лоджия |
+ |
+ |
+ |
заст. |
заст. |
+ |
|
|
Корректировка |
|
- |
- |
-3,00% |
-3,00% |
- |
|
|
Цена квартиры, $ |
|
32000,00 |
29510,00 |
30600,00 |
26000,00 |
27936,00 |
|
|
Корректировка суммарная |
|
- |
-2,00% |
1,00% |
15,00% |
-8,00% |
|
|
Цена квартиры скорректированная, $ |
29485,38 |
32000,00 |
28919,80 |
30906,00 |
29900,00 |
25701,12 |
|
| Предыдущая |